Défiscalisation immobilière 2026 : ce qui remplace le Pinel après sa suppression fin 2024

Le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Panorama complet des dispositifs de défiscalisation immobilière qui subsistent en 2026 : Denormandie, Déficit Foncier, LMNP malgré la réforme, Malraux, Monuments Historiques.

1. La fin du Pinel : bilan et conséquences

Le dispositif Pinel a tiré sa révérence le 31 décembre 2024. La loi de finances pour 2024 a confirmé sa suppression définitive, sans annonce d'un successeur direct.

Créé en 2014, le Pinel aura soutenu la construction de logements neufs et permis à environ 1,2 million de ménages de défiscaliser. Mais il a aussi été critiqué pour avoir soutenu la construction dans des zones où la demande locative était insuffisante, aboutissant à des taux de vacance locative préoccupants dans certaines villes moyennes.

Attention si vous avez un Pinel en cours — Les investisseurs ayant signé un contrat Pinel avant le 31 décembre 2024 continuent de bénéficier des réductions d'impôt jusqu'au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). La suppression du dispositif ne remet pas en cause les réductions acquises.

2. Le Denormandie : le Pinel de l'ancien toujours en vigueur

Le dispositif Denormandie est le grand survivant. Variante du Pinel dédiée à la rénovation de logements anciens, il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2026 par la loi de finances 2026.

Il vise les logements anciens à rénover situés dans les communes du programme Petites Villes de Demain ou en opération de revitalisation de territoire (ORT). La réduction d'impôt est calculée sur le montant total de l'opération (achat + travaux) :

• 12 % du montant total de l'opération pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

Plafond d'investissement : 300 000 € et 5 500 €/m².

Conditions à respecter :

• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).
• Ils doivent améliorer la performance énergétique d'au moins 30 % pour un logement collectif.
• Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

3. Le Déficit Foncier : le grand gagnant de l'après-Pinel

Le Déficit Foncier s'impose comme le mécanisme de défiscalisation immobilière numéro un en 2026, notamment pour les investisseurs fortement imposés. Ce mécanisme de droit commun (il ne nécessite aucun agrément ni zonage particulier) permet de déduire les dépenses de travaux de rénovation de ses revenus fonciers, puis de son revenu global.

Le régime standard : les travaux déductibles s'imputent d'abord sur vos revenus fonciers existants, puis sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un mécanisme particulièrement puissant pour les contribuables à TMI 41 % ou 45 % qui possèdent déjà des revenus fonciers.

Le régime renforcé pour la rénovation énergétique (prorogé en 2026) : pour les travaux permettant à un logement de quitter le statut de passoire thermique (classe F ou G), le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € par an.

À retenir — Pour les contribuables à TMI 30 % ou plus envisageant un investissement locatif, le Déficit Foncier mérite une attention particulière : acheter un immeuble dans une ville dynamique, le rénover intégralement, puis le louer offre un excellent couple rendement/avantage fiscal. Contrairement au Pinel, il n'y a pas de zonage, pas de plafond de loyer contraignant, et pas de limite géographique.

4. LMNP en 2026 : le régime malgré la réforme de 2025

La loi de finances 2025 a réformé le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Ce changement, redouté par les investisseurs, n'est pas rétroactif pour les biens déjà détenus.

Malgré cette réforme, le LMNP reste attractif en 2026 pour plusieurs raisons :

• L'effacement fiscal pendant la détention reste intact : vous continuez d'amortir le bien (bâti sur 25–30 ans, mobilier sur 5–7 ans), ce qui rend vos revenus locatifs nets d'impôt pendant 10 à 20 ans selon la valeur du bien.
• La réintégration à la revente est atténuée par l'abattement pour durée de détention : pour les biens détenus plus de 22 ans, l'exonération totale d'impôt sur la plus-value reste applicable.
• Les résidences de services (EHPAD, étudiants) restent avantageuses : pour ces biens en bail commercial, la réintégration est souvent minorée par la dépréciation réelle de l'actif.

5. La loi Malraux : pour les amoureux du patrimoine

La loi Malraux offre une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration d'un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) :

• 30 % si l'immeuble est situé dans un secteur couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;
• 22 % si l'immeuble est situé dans un secteur couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP).

La réduction est calculée sur un montant de travaux plafonné à 400 000 € sur 4 ans, soit une réduction maximale de 120 000 € sur 4 ans (400 000 € de travaux × 30 %). Ce dispositif est hors plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an), ce qui le rend particulièrement intéressant pour les contribuables payant plus de 10 000 € d'impôts.

6. Les Monuments Historiques : la défiscalisation sans plafond

Le régime des Monuments Historiques est le plus puissant pour les très hauts revenus. Les charges et travaux de restauration d'un immeuble classé ou inscrit sont déductibles sans aucun plafond du revenu global.

Pour un contribuable réalisant d'importants travaux, l'économie d'impôt peut atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros — jusqu'à 450 000 € d'impôts économisés (étalés sur la durée des travaux) dans les opérations les plus importantes.

Conditions : l'immeuble doit être classé ou inscrit à l'ISMH. Le propriétaire doit s'engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans. Si le bien génère des recettes (visites, événements), celles-ci s'imputent sur les charges.

7. Censi-Bouvard : fin et alternatives

Le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait une réduction d'impôt sur l'achat de logements meublés en résidence de services, a pris fin le 31 décembre 2022. Il n'est plus accessible pour les nouveaux investissements.

L'alternative naturelle est le LMNP classique au régime réel, qui permet de bénéficier des amortissements comptables sans réduction d'impôt directe mais avec un effacement fiscal des revenus locatifs sur longue durée.

8. Comparatif et guide de choix 2026

Méthodologie & Sources

• Loi de Finances pour 2026 (promulguée le 29 décembre 2025)
• Loi de Finances pour 2025 — Article relatif à la réforme du LMNP (amortissements)
• Code Général des Impôts (CGI) — Articles 199 novovicies (Denormandie), 156 (Déficit Foncier), 199 tervicies (Malraux)
• Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) — Mise à jour janvier 2026
• Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) — Instruction 2026

Ce qu'il faut retenir

• Avec la fin du Pinel fin 2024, le Déficit Foncier s'impose comme le mécanisme numéro un : il offre une déduction sans zonage, jusqu'à 21 400 €/an pour la rénovation énergétique.
• Le Denormandie, prorogé jusqu'au 31 décembre 2026, est la seule alternative directe au Pinel — mais ciblée sur les villes en programme de revitalisation.
• Le LMNP reste attractif malgré la réforme 2025 (réintégration des amortissements à la revente) : l'effacement fiscal pendant la détention est intact et très puissant sur 15-20 ans.

Questions fréquentes