Simulateur rendement locatif 2026

Un rendement locatif brut entre 5 et 8 % est généralement considéré comme bon en France. En dessous de 4 %, l'opération est difficile à rentabiliser avec un crédit. Au-delà de 8 %, méfiez-vous : un rendement très élevé cache souvent une vacance locative importante, des travaux à venir ou un secteur à risque. Le rendement brut ne suffit pas — c'est le rendement net (après charges, taxe foncière et impôts) qui compte vraiment.

Le rendement brut = (loyers annuels / prix d'achat total) × 100. Il ne tient pas compte des charges. Le rendement net = (loyers annuels − charges − taxe foncière) / coût total. Il est généralement inférieur de 1 à 2 points au brut. Le rendement net-net (ou rendement après impôts) intègre la fiscalité sur les loyers. En LMNP au régime réel, l'amortissement peut effacer totalement l'imposition sur les loyers.

Le cashflow mensuel = loyers encaissés − mensualité de crédit − charges récurrentes (copropriété, assurance, gestion...) − taxe foncière mensuelle. Un cashflow positif signifie que la location s'autofinance. Un cashflow légèrement négatif (-100 à -300 €/mois) est acceptable si la plus-value à terme est significative, mais un cashflow très négatif fragilise votre budget.

La location meublée (LMNP) offre une fiscalité bien plus avantageuse que la location nue, surtout au régime réel : vous pouvez amortir le bien et les meubles, ce qui efface souvent l'imposition sur les loyers pendant 15-20 ans. En contrepartie, les baux meublés sont plus courts (1 an vs 3 ans) et le taux de rotation est plus élevé. Pour les petites surfaces en zone tendue, le meublé est presque toujours plus rentable.

Oui, en location nue (revenus fonciers), les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne le sont pas. Si vos charges (dont travaux) dépassent vos loyers, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. En LMNP réel, les travaux sont déductibles ou amortissables selon leur nature.