IFI 2026 : calcul, seuil, biens exonérés et stratégies de réduction

Depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l'ISF. Contrairement à son prédécesseur, l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers. Mais les règles de calcul et les possibilités d'optimisation sont nombreuses.

Qui est concerné par l'IFI en 2026 ?

L'IFI s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil n'a pas été revalorisé depuis la création de l'IFI en 2018.

Sont inclus dans l'assiette IFI :

Les biens immobiliers détenus directement (résidence principale, secondaire, locatif)
Les parts de SCI, SCPI, OPCI à hauteur de la fraction immobilière
Les parts de fonds d'investissement à hauteur de leur actif immobilier
Les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété)

Le barème IFI 2026

Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieur à 10 000 000 €	1,50 %

Exemple : Patrimoine immobilier net de 2 000 000 €.

0 % sur les 800 000 premiers € = 0 €
0,50 % sur (1 300 000 - 800 000) = 2 500 €
0,70 % sur (2 000 000 - 1 300 000) = 4 900 €
Total IFI = 7 400 €

La décote entre 1,3 M€ et 1,4 M€

Pour éviter les effets de seuil, une décote s'applique lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :

Décote = 17 500 € - 1,25 % × (valeur nette taxable)

Un patrimoine de 1 350 000 € génère ainsi un IFI réduit de la décote, atténuant l'impact du franchissement du seuil.

Biens exonérés : ce qui n'entre pas dans l'IFI

La résidence principale : abattement de 30 %

Votre résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale. Une résidence principale valant 800 000 € n'est comptée que pour 560 000 € dans l'assiette IFI.

L'immobilier professionnel : exonération totale

Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable sont totalement exonérés. Cela inclut les locaux de l'entreprise, mais aussi les parts de SCI détenant ces locaux.

Les parts de SCPI et OPCI dans un contrat d'assurance vie

Les parts de SCPI ou OPCI logées dans un contrat d'assurance vie sont hors champ IFI — c'est l'une des rares façons d'investir dans l'immobilier sans alourdir son IFI. Notre guide des SCPI en 2026 présente les meilleures stratégies d'investissement.

Dettes déductibles

Sont déductibles de l'assiette IFI :

Les emprunts immobiliers (capital restant dû au 1er janvier)
Les dettes de travaux
Les impôts dus sur les revenus fonciers (pas l'IFI lui-même)

Attention au plafonnement des dettes : Depuis 2018, la déductibilité des dettes est plafonnée lorsque le patrimoine dépasse 5 M€. Au-delà, seule une fraction des dettes est déductible.

Stratégies de réduction légales de l'IFI

Investir via l'assurance vie : Les SCPI et OPCI en UC d'assurance vie sont exclues de l'IFI.
Augmenter les dettes déductibles : Préférer l'emprunt à l'achat comptant conserve des dettes déductibles.
Donation de la nue-propriété : Transmettre la nue-propriété à vos enfants réduit votre assiette IFI (vous conservez l'usufruit et les revenus, mais n'êtes taxé que sur l'usufruit).
Don à une fondation reconnue d'utilité publique : Les dons réduisent directement l'IFI dans la limite de 75 % du montant de l'impôt dû.
Plafonnement IFI-IR : L'IFI est plafonné si l'ensemble de vos impôts (IR + PS + IFI) dépasse 75 % de vos revenus.

Méthodologie & Sources

Code Général des Impôts — Articles 964 à 983 (IFI)
BOFiP — PAT — IFI, mise à jour 2026
DGFiP — Statistiques IFI 2024 (dernières disponibles)

Ce qu'il faut retenir

L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % et l'immobilier professionnel est totalement exonéré.
Les SCPI et OPCI logés dans un contrat d'assurance vie sont hors champ IFI — c'est l'une des rares façons d'investir dans la pierre sans alourdir l'impôt.
Un don à une fondation reconnue d'utilité publique réduit directement l'IFI dans la limite de 75 % du montant dû — stratégie efficace pour les gros patrimoines.

Questions fréquentes

Les parts de SCPI détenues directement entrent-elles dans l'IFI ?

Oui. Les parts de SCPI détenues en direct sont incluses dans l'assiette IFI à hauteur de leur fraction immobilière (généralement 90 à 100 % de la valeur des parts). Seules les SCPI logées dans un contrat d'assurance vie en sont exclues.

Doit-on déclarer l'IFI même si on est en dessous du seuil ?

Non. Si votre patrimoine immobilier net est inférieur à 1 300 000 €, vous n'avez aucune déclaration IFI à effectuer. La déclaration IFI est intégrée à la déclaration de revenus pour les assujettis.

L'usufruit d'un bien immobilier est-il taxable à l'IFI ?

Oui. L'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (pas seulement sur la valeur de l'usufruit). C'est une règle spécifique à l'IFI, différente du régime de droit commun.

Les PEL et livrets immobiliers entrent-ils dans l'IFI ?

Non. Les livrets d'épargne (PEL, CEL, Livret A), les actions et obligations, et tous les placements financiers sont exclus de l'IFI. L'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers, contrairement à l'ancien ISF qui taxait l'ensemble du patrimoine.