Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et optimisation fiscale

La vente d'un bien immobilier autre que votre résidence principale génère en principe une plus-value taxée à 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Mais des abattements progressifs peuvent ramener cet impôt à zéro. Voici les règles 2026.

Comment se calcule la plus-value imposable

La plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix de revient du bien :

PV brute = Prix de cession − Prix d'acquisition − Travaux déductibles

Le prix d'acquisition comprend le prix payé à l'achat plus les frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %). Si vous ne pouvez pas justifier les frais réels, le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition s'applique automatiquement.

Les travaux déductibles sont les dépenses de construction, agrandissement ou amélioration réalisées par des entreprises (factures obligatoires). Alternative : si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et n'avez jamais déduit ces travaux pour vos revenus fonciers, vous pouvez appliquer un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition sans justificatif.

Les taux d'imposition

Sur la plus-value nette (après abattements), deux prélèvements s'appliquent :

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %)
• Total : 36,2 % (sans surtaxe)

Les abattements pour durée de détention

C'est le principal mécanisme d'allègement. Les abattements s'appliquent sur la plus-value brute, séparément pour l'IR et les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu (IR)

Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux (PS)

Exonération totale de PS après 30 ans de détention.

La surtaxe sur les plus-values importantes

Pour les plus-values nettes (après abattement IR) supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique :

Cette surtaxe s'ajoute aux 19 % d'IR, portant la taxation globale à 25 % (+ les 17,2 % de PS).

Les principales exonérations

1. La résidence principale (art. 150 U II 1° CGI)

C'est l'exonération la plus large : toute cession de résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée de détention, à condition que vous l'occupiez effectivement à la date de la vente. Si vous avez quitté le logement avant la vente, vous disposez d'un délai raisonnable (généralement accepté à 1 an maximum).

2. La première cession d'un logement non-résidence principale

Exonération totale si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la cession, ET si vous réemployez le prix de cession pour acquérir votre résidence principale dans les 24 mois suivants. L'exonération est proportionnelle si le remploi est partiel.

3. Cession de faible valeur (< 15 000 €)

La plus-value est exonérée lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €.

4. Personnes âgées ou invalides (sous conditions de revenus)

Certaines personnes en maison de retraite ou en foyer d'accueil médicalisé bénéficient d'une exonération sur la cession de leur ancienne résidence principale, sous conditions de ressources.

Stratégies d'optimisation

Timing de la vente

Si vous approchez de la 22ème ou 30ème année de détention, attendre quelques mois peut réduire significativement votre imposition. À titre d'exemple : une plus-value brute de 150 000 € avec 21 ans de détention est taxée à environ 7 % d'IR ; avec 22 ans, l'IR est nul.

Majorer le prix d'acquisition

Pensez à inclure tous les frais d'acquisition dans votre prix de revient : frais de notaire (réels ou forfait 7,5 %), honoraires d'agence si à votre charge, travaux de construction prouvés. Ces montants réduisent directement la plus-value brute.

Fractionner la vente

Pour un bien avec plusieurs lots (appartements dans un immeuble), vendre en plusieurs fois sur plusieurs années peut permettre de rester sous le seuil de surtaxe de 50 000 €, si les circonstances le permettent.

Réinvestissement dans la résidence principale

La cession d'un logement pour financer l'achat de la résidence principale ouvre droit à l'exonération de première cession (sous les conditions évoquées ci-dessus). C'est un levier particulièrement intéressant pour les locataires qui ont investi dans un bien locatif.

Déclaration et paiement

Contrairement à d'autres revenus, la plus-value immobilière est déclarée et payée le jour de la vente, par l'intermédiaire de votre notaire. Il calcule l'impôt, le déclare et le prélève sur le prix de vente. Vous n'avez pas à reporter ce montant dans votre déclaration de revenus annuelle (sauf si la plus-value est soumise à la surtaxe, auquel cas vous devez la reporter en case 3VZ).

LFI 2025 : pas de changement pour les particuliers

La loi de finances pour 2025 n'a pas modifié le régime de plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U à 150 VH CGI). Les abattements pour durée de détention, les taux d'imposition (19 % + 17,2 %) et les exonérations restent inchangés pour 2026.

En revanche, la LFI 2025 a modifié le régime LMNP pour les plus-values professionnelles (réintégration des amortissements dans le calcul), mais cela ne concerne que les cessions par des loueurs meublés non professionnels au régime réel.

Méthodologie & sources

• Code général des impôts, art. 150 U à 150 VH
• Bofip — BOI-RFPI-PVI-20-20 (abattements)
• Loi de finances pour 2025 (LFI 2025, n° 2024-1691)

Ce qu'il faut retenir

• La résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée.
• L'exonération totale de la plus-value s'obtient après 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux) de détention.
• Le taux global d'imposition est de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), plus une surtaxe de 2 à 6 % pour les PV nettes > 50 000 €.
• Le forfait travaux de 15 % et le forfait frais de notaire de 7,5 % permettent de majorer le prix de revient sans justificatif.

Questions fréquentes