SCI à l'IS ou à l'IR : quel régime choisir en 2026 ?

Le choix entre SCI à l'IS et SCI à l'IR est irrévocable. Mal fait, il peut coûter des dizaines de milliers d'euros à la revente. Bien fait, il peut générer des années d'exonération fiscale sur les loyers.

Deux régimes fiscaux pour la même structure

La SCI (Société Civile Immobilière) peut être imposée selon deux régimes :

SCI à l'IR (régime de droit commun) : transparence fiscale, les revenus remontent sur la déclaration personnelle de chaque associé
SCI à l'IS : la société est un contribuable autonome, imposée à l'impôt sur les sociétés

L'option pour l'IS est irrévocable : une fois choisie, il est impossible de revenir à l'IR (sauf cas exceptionnels et coûteux).

SCI à l'IR : la transparence fiscale

Dans une SCI à l'IR, les loyers perçus sont imposés directement entre les mains de chaque associé, proportionnellement à leurs parts sociales, comme des revenus fonciers.

Point	SCI à l'IR
Imposition des loyers	IR personnel (TMI 11-45 %) + PS 17,2 %
Charges déductibles	Intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, assurances, taxe foncière
Amortissement du bien	Non
Déficit imputable	Sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an
Plus-value à la vente	Régime des particuliers : exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans

SCI à l'IS : l'impôt sur les sociétés

Dans une SCI à l'IS, la société est une entité fiscale indépendante. Elle paie l'IS sur ses bénéfices ; les associés ne sont imposés que s'ils reçoivent des dividendes.

Point	SCI à l'IS
Imposition des bénéfices	IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %
Amortissement du bien	Oui — bâti amorti sur 25-40 ans (2,5-4 %/an)
Plus-value à la vente	Calculée sur prix de vente − valeur nette comptable (après amortissements)
Dividendes versés aux associés	Flat tax 30 % sur les dividendes
Double imposition	IS sur les bénéfices + flat tax sur les dividendes

L'amortissement : l'atout majeur de l'IS

L'amortissement comptable permet de déduire la dépréciation annuelle du bâtiment (hors terrain) et des équipements. Pour un immeuble de rapport :

Structure (bâti) : 2 à 3 %/an sur 30-40 ans
Toiture, façade : 3-4 %/an sur 25-30 ans
Installations électriques, plomberie : 5 %/an sur 20 ans

Exemple concret : SCI IS achète un immeuble à 300 000 € (dont 240 000 € de bâti). Amortissement annuel : 240 000 € / 30 ans = 8 000 €/an. Si les loyers nets de charges sont 9 000 €/an, le bénéfice imposable IS est de 1 000 € seulement. IS dû : 150 € au lieu de 3 000-4 000 € dans une SCI IR.

Le piège fatal de la SCI IS : la plus-value à la vente

L'amortissement crée un problème majeur en cas de revente. La plus-value IS est calculée sur prix de vente − valeur nette comptable (prix d'achat − amortissements cumulés). Plus vous avez amorti, plus la base imposable est élevée à la revente.

Scénario	SCI IR	SCI IS
Achat	300 000 €	300 000 €
Amortissements cumulés (15 ans)	N/A	120 000 €
Valeur nette comptable	300 000 €	180 000 €
Prix de vente	450 000 €	450 000 €
Plus-value taxable	150 000 € − abattements (22 ans = 0 %)	270 000 € imposée à 25 % IS = 67 500 €
Imposition supplémentaire sur dividendes	—	+ 30 % flat tax sur le net

La SCI IR permet une exonération totale d'IR sur la plus-value après 22 ans (30 ans pour les PS). La SCI IS n'en bénéficie jamais.

Quand choisir la SCI IS ?

La SCI IS peut être pertinente si :

Vous prévoyez de ne jamais vendre le bien (location longue durée, transmission)
Vous souhaitez accumuler des fonds dans la société pour réinvestir sans distribution
Votre TMI personnelle est élevée à court terme et l'IS à 15 % est préférable
Vous êtes dans une structure patrimoniale complexe avec holding

Quand choisir la SCI IR ?

La SCI IR est recommandée si :

Vous envisagez de revendre le bien à moyen ou long terme
Vous souhaitez imputer des déficits fonciers sur votre revenu global
La simplicité administrative est une priorité
Les loyers ne créent pas de surplus fiscal inacceptable

Pour approfondir, consultez notre article SCI familiale 2026 et notre guide LMNP 2026.

Méthodologie

Les règles d'imposition des SCI sont issues des articles 8, 206 et 238 bis K du CGI. Les taux d'IS sont ceux en vigueur pour 2026 (art. 219 CGI). Les règles de plus-values des particuliers sont issues des articles 150 U et suivants du CGI. Données vérifiées en juin 2026.

Ce qu'il faut retenir

Le choix IS/IR est irrévocable : une fois optée pour l'IS, la SCI ne peut pas revenir à l'IR sans dissolution et reconstitution.
La SCI IS permet l'amortissement comptable du bâti — un avantage majeur pour réduire l'IS annuel pendant 20-30 ans.
Le piège de l'IS : à la vente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), générant une plus-value bien plus élevée et taxée à 25 % IS.
La SCI IR bénéficie du régime des plus-values des particuliers — exonération totale d'IR après 22 ans de détention.

Questions fréquentes

Peut-on convertir une SCI IR en SCI IS ?

Oui, une SCI à l'IR peut opter pour l'IS à tout moment. Cette option se fait par notification au service des impôts. Elle est irrévocable. En pratique, la conversion entraîne une réévaluation des biens et peut générer des plus-values latentes imposables. Il faut consulter un expert-comptable ou un notaire avant de prendre cette décision.

Une SCI LMNP peut-elle opter pour l'IS ?

Une SCI qui exerce une activité de location meublée est considérée comme exerçant une activité commerciale (BIC) et est automatiquement soumise à l'IS, sans option possible. La location nue (revenus fonciers) dans une SCI relève en revanche de l'IR par défaut, avec option possible pour l'IS.

Les dividendes d'une SCI IS sont-ils soumis aux cotisations sociales ?

Pour les associés personnes physiques (non gérants majoritaires), les dividendes d'une SCI IS sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) — pas de cotisations sociales supplémentaires. Pour les gérants majoritaires assimilés TNS dans certains cas, les règles peuvent être différentes — consultez un expert-comptable.