LMNP : micro-BIC ou régime réel — quel régime choisir en 2026 ?

Le statut LMNP offre un choix fiscal crucial : le micro-BIC (simple mais limité) ou le régime réel (plus complexe mais souvent nettement plus avantageux grâce à l'amortissement). Ce choix peut diviser votre impôt par deux ou trois.

LMNP : pourquoi les BIC et non les revenus fonciers ?

La location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — et non des revenus fonciers comme la location nue. Cette distinction fondamentale ouvre la porte à l'amortissement comptable du bien immobilier, mécanisme impossible dans le régime des revenus fonciers.

Deux régimes BIC coexistent sous le statut LMNP :

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour le tourisme classé)
Régime réel simplifié : déduction des charges réelles + amortissement du bien

Le régime micro-BIC : simple et automatique

Le micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures à :

77 700 € pour la location meublée classique
188 700 € pour les meublés de tourisme classés (remis à niveau par la loi de finances 2024)

Le principe : un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour le tourisme classé) est appliqué sur les recettes brutes. Vous déclarez et êtes imposé sur 50 % de vos loyers.

Avantages micro-BIC :

Aucune comptabilité à tenir
Déclaration ultra-simple
Prévisible et stable

Limites :

L'abattement est forfaitaire — si vos charges réelles (dont amortissement) dépassent 50 %, vous êtes perdant
Impossible de générer un déficit reportable
Pas d'amortissement comptable

Le régime réel simplifié : la puissance de l'amortissement

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles :

Intérêts d'emprunt
Charges de copropriété
Taxe foncière
Assurances (PNO, garantie loyers impayés)
Frais de gestion et d'agence
Travaux d'entretien et de réparation

Et surtout, vous pratiquez l'amortissement comptable du bien (hors terrain) et des équipements sur leur durée de vie :

Composante	Durée d'amortissement	Taux annuel
Gros œuvre (structure)	40-50 ans	2,0-2,5 %
Toiture, façade	25-30 ans	3,3-4,0 %
Installations (plomberie, électricité)	15-20 ans	5,0-6,7 %
Meubles et équipements	5-7 ans	14-20 %

Comparatif chiffré : micro-BIC vs régime réel

Situation : Appartement de 200 000 € (dont 160 000 € de bâti), loué meublé 12 000 €/an. Charges réelles : 3 500 €/an (hors amortissement).

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Recettes	12 000 €	12 000 €
Déduction forfaitaire / charges réelles	−6 000 € (50 %)	−3 500 €
Amortissement annuel (160 k€ / 35 ans)	—	−4 571 €
Base imposable	6 000 €	3 929 € ou moins
IR à TMI 30 % + PS 17,2 %	~2 830 €/an	~1 852 €/an
Économie régime réel	—	~980 €/an

Sur 10 ans, le régime réel génère une économie cumulée d'environ 10 000 € dans cet exemple — sans compter que l'amortissement peut effacer totalement le bénéfice imposable certaines années.

L'amortissement excédentaire n'est pas perdu

Lorsque l'amortissement dépasse les loyers nets (cas fréquent en début d'activité), le déficit BIC LMNP n'est pas imputable sur le revenu global (contrairement au déficit foncier) — mais il est reportable indéfiniment sur les BIC futurs. Le déficit « dort » et vient réduire les bénéfices des années suivantes.

Comment opter pour le régime réel ?

Nouvelle activité : Cocher le régime réel lors de la déclaration d'activité (formulaire P0i sur guichet-entreprises.fr)
Activité existante : Envoyer une lettre d'option au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année d'imposition
L'option est valable 2 ans minimum, renouvelée tacitement

Pour approfondir, consultez notre guide LMNP 2026 et notre article sur la défiscalisation immobilière.

Méthodologie

Les seuils micro-BIC sont issus de l'article 50-0 du CGI, actualisés par la loi de finances 2024. Les règles d'amortissement LMNP sont issues de l'article 39 C du CGI et de la doctrine administrative (BOI-BIC-AMT). Données vérifiées en juin 2026.

Ce qu'il faut retenir

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % — avantageux seulement si vos charges réelles (dont amortissement) représentent moins de 50 % des recettes.
Le régime réel permet l'amortissement comptable du bâti (2-3 %/an) et des équipements — souvent suffisant pour effacer totalement le bénéfice imposable.
Le déficit BIC LMNP n'est pas imputable sur le revenu global, mais est reportable indéfiniment sur les BIC futurs — il ne disparaît jamais.
L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année et est valable 2 ans minimum.

Questions fréquentes

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours d'activité ?

Oui, vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment, sous condition de respecter le délai de notification (avant le 1er février de l'année). L'option est valable 2 ans minimums et se renouvelle tacitement. Inversement, si vos recettes repassent sous le seuil micro-BIC et que vous souhaitez revenir au micro, vous pouvez le faire à l'expiration de la période d'option.

L'amortissement LMNP s'applique-t-il au terrain ?

Non. Le terrain est considéré comme non amortissable car il ne se déprécie pas. Seule la valeur du bâti (construction) peut être amortie. En pratique, on distingue la valeur du terrain (généralement 15-25 % du prix total en zone urbaine) de la valeur du bâti (75-85 %), et seule cette dernière entre dans le calcul de l'amortissement.

Le régime réel LMNP nécessite-t-il un expert-comptable ?

Légalement non — mais il est fortement conseillé, notamment pour la première année. Un expert-comptable LMNP spécialisé (150 à 400 €/an) établit les tableaux d'amortissement, la liasse fiscale 2031 et garantit la conformité de votre dossier. Les adhésions à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permettent de déduire ces frais et d'obtenir une réduction d'impôt.